Maintenance Design: la manutenzione degli impianti nel Facility Management

Progettare la manutenzione degli impianti significa prolungare la vita dell'asset, mantenere la continuità di produzione, garantire la sicurezza sul lavoro.

Il Maintenance Design è un’attività centrale del Facility Management. Significa progettare tutti gli interventi di manutenzione calibrandoli su ognuno degli asset impiantistici in base a tipologia, valore e crucialità. Si applica sia negli edifici dedicati ad attività produttive che negli edifici che ospitano uffici o nei punti vendita di una rete commerciale. L’obietto è duplice: prolungare la vita dell’asset e garantire la sicurezza sul lavoro. 

Ogni edificio è una macchina complessa 

Qualunque edificio è una macchina complessa, e al proprio interno impianti di tutti i tipi consentono il regolare svolgimento delle attività. Sono impianti che producono energia, che la trasportano, che la consumano, che lavorano in sinergia gli uni con gli altri e la cui presenza e attività sono spesso sconosciute e invisibili alla quasi totalità delle persone che nell’edificio lavorano o passano il loro tempo come clienti. Finché tutto funziona a dovere.

Impianti, manutenzione e Facility Management 

Esperienze comuni di malfunzionamento 

Questo è il paradosso degli impianti: quando funzionano non ce ne preoccupiamo; quando smettono di funzionare ecco che ci accorgiamo della loro presenza. Tutti possiamo ricordare un caso in cui abbiamo dovuto confrontarci con un problema a un impianto. Può essere una cosa da nulla o quasi (si fulmina una lampadina nel ripostiglio dei consumabili per il bagno). Oppure un malfunzionamento più fastidioso (l’aria condizionata in ufficio ci abbandona proprio nella giornata più calda dell’anno). Fino a un guasto grave e pericoloso (la centrale termica che alimenta le linee di produzione non fa quello che dovrebbe fare). Il Maintenance Design serve a evitare di trovarsi in una di queste situazioni. 

La manutenzione impianti fra gli Hard Servicies del Facility Management 

La manutenzione è una componente fondamentale di quelli che in ambito Facility Management si chiamano Hard Servicies, ovvero l’insieme dei servizi tecnici necessari per il corretto funzionamento degli edifici e dei loro impianti. Manutenere gli impianti, come quelli di riscaldamento, condizionamento, illuminazione, elettrici e di sicurezza, è essenziale per garantire l’efficienza energetica, la sicurezza dell’edificio e il benessere dei suoi occupanti. Per ognuno di questi impianti una corretta manutenzione contribuisce a ridurre i costi di gestione e a prolungarne la vita utile. 

Obiettivi della manutenzione: durata dell’asset e sicurezza  

Prolungare la vita dell’asset e dell’investimento 

Prolungare la vita dell’asset attraverso la manutenzione equivale a prolungare l’investimento effettuato dall’azienda per l’acquisto e l’installazione dell’impianto. Grazie ad una corretta manutenzione degli impianti, è infatti possibile prevenire eventuali guasti improvvisi e ridurre al minimo l’usura e il degrado delle strutture. In questo modo otteniamo di aumentare la durata dell’impianto. Inoltre, un corollario virtuoso di una prolungata durata dell’asset è la riduzione dell’impatto ambientale, conseguenza della maggiore efficienza energetica e dell’utilizzo sostenibile delle risorse. 

Garantire la sicurezza e il rispetto della normativa 

Un secondo obiettivo delle attività manutentive, altrettanto importante ma meno scontato, è la sicurezza. La manutenzione degli impianti è infatti fondamentale per garantire la sicurezza sul lavoro dei dipendenti e degli operatori dell’azienda. Prevenire eventuali guasti improvvisi riduce il rischio di incidenti sul lavoro e garantisce la conformità alle normative di sicurezza e protezione ambientale. Così potremo evitare sanzioni da parte delle autorità competenti. La manutenzione degli impianti contribuisce creare un ambiente di lavoro sicuro e protetto, che promuove il benessere dei dipendenti insieme alla produttività dell’azienda. 

Valore aggiunto produttivo e organizzativo 

Business e organizzazione aziendale 

La manutenzione degli impianti è un aspetto chiave per il successo del business e per la produttività: a una corretta manutenzione degli impianti corrisponde un corretto funzionamento dell’edificio, e l’ottimizzazione delle risorse e la riduzione dei consumi energetici contengono i costi di gestione. In questo modo l’azienda può massimizzare il rendimento dell’investimento effettuato, ridurre i costi di gestione e mantenimento, migliorare la competitività sul mercato. 

Produzione e workflow 

La manutenzione degli impianti ha anche un impatto diretto sulla organizzazione e sul workflow dell’azienda. Infatti, un guasto improvviso o un malfunzionamento dell’impianto possono causare interruzioni alle attività produttive e rallentamenti nei processi aziendali. Le conseguenze sono perdita di tempo e di produttività. La manutenzione regolare consente di prevenire questi problemi, garantendo il corretto funzionamento delle macchine, l’efficienza e la qualità dei processi produttivi e contribuisce quindi a migliorare l’organizzazione e aumentare la soddisfazione dei dipendenti e dei clienti. 

Progettare la manutenzione impianti con il Facility Management 

Il Maintenance Design si svolge in tre fasi principali, progettate e coordinate dai facility manager dedicati agli Hard Servicies insieme ai tecnici specializzati in ogni singola tipologia di impianto. 

Fase di Azione 

La fase di azione è la fase operativa della manutenzione degli impianti, durante la quale vengono eseguiti gli interventi programmati nella fase di decisione. Durante la fase di azione, vengono eseguiti controlli e verifiche sullo stato degli impianti, vengono sostituiti i componenti danneggiati o usurati e vengono effettuate le pulizie e le regolazioni necessarie. Inoltre, la fase di azione consente di migliorare l’efficienza degli impianti, grazie all’implementazione di soluzioni innovative e all’adozione di tecnologie avanzate per ottimizzare l’utilizzo delle risorse e ridurre i costi di gestione.  

Fase di Analisi 

Durante la fase di analisi vengono eseguiti controlli e verifiche approfondite, al fine di individuare eventuali problemi o malfunzionamenti e di programmare gli interventi di manutenzione. La fase di analisi consente di individuare aree di miglioramento e implementare le soluzioni più efficaci per ottimizzare l’utilizzo delle risorse e ridurre i costi di gestione, definendo quale tipologia di intervento manutentivo sia più utile per ogni tipo di asset censito. 

Fase di Decisione 

In base ai risultati delle verifiche effettuate durante la fase di analisi vengono prese le decisioni necessarie a programmare gli interventi di manutenzione. Nella fase di decisione è possibile individuare le priorità di intervento e definire la tipologia e le modalità di esecuzione degli interventi manutentivi, garantendo la massima efficienza e minimizzando gli eventuali impatti sulle attività produttive. Inoltre, durante la fase di decisione, è possibile identificare le opportunità di miglioramento degli impianti, individuando eventuali soluzioni innovative e tecnologicamente avanzate per migliorare l’efficienza e la sicurezza.  

Manutenzione impianti e facility management: il modello Frassati 

Il valore aggiunto della manutenzione 

Manutenere gli impianti è un’attività fondamentale per garantire il corretto funzionamento degli asset e prolungarne la vita utile. Grazie alla manutenzione è possibile individuare e correggere tempestivamente eventuali problemi o malfunzionamenti. Così eviteremo interruzioni alle attività produttive e garantiremo la sicurezza dei dipendenti. Inoltre, la manutenzione degli impianti consente di migliorare l’efficienza degli asset, riducendo i costi di gestione e aumentando la produttività dell’azienda 

La manutenzione in un modello di Facility Management 

La manutenzione degli impianti è un elemento chiave del nostro modello di Facility Management. Grazie all’adozione di soluzioni tecnologicamente avanzate e all’utilizzo di metodologie innovative, il Facility Management di Frassati consente di gestire in modo integrato le attività di manutenzione degli impianti. Così assicuriamo la massima efficienza e riduciamo al minimo gli impatti sulle attività produttive. Il risultato è duplice: valorizzare il patrimonio aziendale e mantenere la competitività sul mercato. 

“Progettiamo interventi di manutenzione calibrati su ognuno degli asset impiantistici della vostra azienda, negli edifici dedicati ad attività produttive, negli edifici che ospitano uffici, nei punti vendita della vostra rete commerciale.”

Manuel Romani
Facility Management Retail